08 maj

Odpowiedź dotycząca śmietników

W Starachowicach w związku ze zmiana ustawy o czystości w gminach, władze miasta podjęły decyzje o wydzierżawieniu terenów na miejsca gromadzenia odpadów ustawienia pojemników budowy altan itp. Na chwile obecną wspólnoty korzystają z miejsc stanowiących własność gminy gdyż wspólnoty nie maja terenów własnych. - Czy wspólnota może dzierżawić takie tereny i wydawać pieniądza na inwestycje na terenach nie stanowiących jej własności ? – Czy do zawarcia umowy na dzierżawę terenu od gminy wystarczy uchwała wspólnoty, czy umowę musi podpisać indywidualnie każdy właściciel z gminą. Na ten temat są różne orzeczenia SN w składzie trzech sędziów.  – Czy nie lepszym będzie umowa użyczenia terenu np bezpłatnie – czy w takim przypadku wspólnota zgodnie z art 16 ust.1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie musiała zapłacić wartość czynszową stanowiąca wartość czynszu. Czy będzie to opłata jednorazowa.? – Jakie możecie państwo zaproponować najkorzystniejsze rozwiązanie?

Dariusz Grunt

Dzierżawa, najem, użyczenie

Umowa dzierżawy w świetle prawa cywilnego jest umową zawartą pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz (art. 693 §1 kodeksu cywilnego). Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy z natury lub przeznaczenia przynoszące pożytki. Umowa dzierżawy może być zawarta na dowolny czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Jeśli chodzi o formę zawarcia umowy to umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie nawet ustnej. Jednakże umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na okres dłuższy niż rok wymaga zachowania formy pisemnej. Jeśli umowa taka nie zostanie zawarta w formie pisemnej, wówczas poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny zatem elementem niezbędnym tej umowy jest czynsz dzierżawny. Zarówno wysokość czynszu jak i termin jego płatności strony powinny określić w umowie. Umowa dzierżawy może mieć różnorodne praktyczne zastosowanie wszędzie tam gdzie oprócz przekazania nieruchomości lub jej części do korzystania następuje też przekazanie pożytków jakie ta nieruchomość przynosi. Dzierżawa podobnie zresztą jak pokrewny jej najem i użyczenie jest umową dotyczącą czasowego korzystania z cudzej rzeczy w tym także z nieruchomości.

Umowę użyczenia od umowy najmu i umowy dzierżawy odróżnia przede wszystkim nieodpłatny charakter użyczenia podczas gdy umowa najmu i umowa dzierżawy są umowami odpłatnymi. Natomiast w odróżnieniu do umowy najmu umowa dzierżawy pozwala nie tylko używać cudzą rzecz, ale także pobierać z niej pożytki. Zatem przedmiotem dzierżawy będą nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki. Tymczasem w praktyce bardzo często strony zawierają umowę najmu określając ją umową dzierżawy i odwrotnie.

Warto pamiętać, iż tytuł nie przesądzi o umowie. Dopiero, gdy zaistnieją cechy charakterystyczne dla umowy dzierżawy, wówczas można uznać, że strony podpisały umowę dzierżawy np. gdy przedmiotem umowy jest przekazany grunt wraz z czynnymi urządzeniami technicznymi jeżeli tylko umowa przewiduje prawo używania oraz pobierania pożytków, jakie one przynoszą. Poza tym elementem umowa najmu i umowy dzierżawy są bardzo zbliżone do siebie zwłaszcza, że w kwestiach nieuregulowanych w przepisach o dzierżawie ustawodawca odsyła do przepisów o najmie.

 

W zależności od treści i przedmiotu umowy a nie tylko tytułu dojdzie do zawarcia umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia. Podpisanie umowy o czasowym korzystaniu z gruntu pod śmietnik należałoby zakwalifikować do stosunku najmu gdyż trudno znaleźć w takiej nieruchomość niezbędny element dzierżawy jakim jest możliwość pobierania pożytków z rzeczy. Nieruchomość taka ze swej istoty nie przynosi pożytków. Jednak w praktyce bardzo często pokutuje potoczne przekonanie, że grunt się dzierżawi, a budynki lub lokale wynajmuje i w oparciu o to nazywa umowy.

Umową dotyczącą czasowego korzystania ze śmietnika

Zwróć uwagę, że przepisy ustawy o utrzymaniu czynności i porządku w gminach  nakładają na zarządy i zarządców nieruchomości obowiązek wyposażenia nieruchomości w urządzenia służące do zbierania odpadów komunalnych. Jeśli działka gruntu wyodrębniona jest po obrysie budynku to okoliczności zmuszają wspólnotę mieszkaniową do korzystania z cudzego gruntu, aby umiejscowić pojemnik na śmieci. Korzystanie z czyjegoś w tym także gminnego gruntu bez zgody właściciela (umowy z nim) jest sprzeczne z prawem zatem trudno odmówić wspólnocie mieszkaniowej prawa do zawarcia z gminą umowy dotyczącej korzystania z gminnego terenu pod śmietnik, czyli uregulowania sprawy zgodnie z prawem.

Zwróć natomiast uwagę, że Twoje rozważania co do formy są zapewne pozbawione sensu. Uchwala rady gminy przewiduje bowiem konkretne rozwiązanie problemu śmietników, czyli zawarcie umowy dzierżawy. W uchwale tej określono zapewne warunki tej dzierżawy łącznie z sposobem naliczenia czynszu. Zawarcie umowy użyczenia lub inne uregulowanie zasad korzystania nie jest więc możliwe. Gmina ma prawo żądać czynszu za umieszczenie wiaty śmietnikowej na jej terenie.

Warto też zwrócić uwagę, że wspólnota mieszkaniowa jest zmuszona do uregulowania zasad korzystania z terenu gminy gdyż w przypadku braku porozumienia gmina i tak może żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości. Sąd określi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości na poziomie czynszu wolnorynkowego.

Paweł Puch – prawnik

Wszystkie prawa zastrzeżone. Nasze Miasto Starachowice 2014. Kontakt: info@naszemiasto.starachowice.pl
<